Imposto sobre aluguel: quais tributos incidem em 2026 no CNPJ
Veja quais tributos incidem sobre aluguel no CNPJ e os impactos da Reforma Tributária
O imposto sobre aluguel pago por empresas entra em um novo ciclo com a Reforma Tributária, cuja implementação já começou e ocorre de forma gradual, até 2033.
A nova legislação criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que são impostos sobre o consumo criados para substituir tributos atuais ao longo dos próximos anos, e 2026 marca o início operacional do novo sistema, embora sem impacto relevante imediato na carga tributária.
Neste artigo do DNA Empreendedor, da Cora, você vai entender quais tributos incidem sobre aluguel no CNPJ, como a tributação varia conforme o regime adotado, o que muda com a Reforma Tributária e quais pontos exigem mais atenção no planejamento tributário da empresa.
O que é imposto sobre aluguel no CNPJ?
O imposto sobre aluguel no CNPJ é o conjunto de tributos que incidem sobre a receita de locação quando o imóvel pertence a uma empresa.
Diferente da locação feita por pessoa física, no CNPJ o aluguel é tratado como receita empresarial, sujeita às regras do regime tributário adotado e às obrigações acessórias comuns às empresas.
Ou seja: não existe um único “imposto sobre aluguel”, mas vários tributos que incidem sobre essa receita.
Quais tributos incidem sobre aluguel no CNPJ?
A receita de aluguel no CNPJ pode estar sujeita a:
| Categoria | Tributos |
| Tributos sobre a renda | IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido) |
| Tributos federais sobre a receita (modelo atual) | PIS/Pasep e Cofins |
| Tributos sobre consumo (após Reforma Tributária) | CBS (federal — em fase de implementação gradual) e IBS (estadual e municipal — em fase de implementação gradual) |
A incidência do IBS e da CBS sobre a locação depende de critérios legais, como habitualidade e caráter empresarial, e em 2026 ocorre de forma gradual e experimental, sem substituição imediata dos tributos atuais.
Habitualidade é quando a locação é exercida como atividade regular da empresa, com contratos recorrentes e expectativa de geração contínua de receita, não como um recebimento pontual ou esporádico.
Aluguel no CNPJ pode ser Simples Nacional?
Empresas que têm como atividade a locação de imóveis próprios, como holdings patrimoniais, não podem optar pelo Simples Nacional, conforme a Lei Complementar nº 214/2025.
Nesses casos, a tributação é realizada pelo Lucro Presumido ou Lucro Real.
Imposto sobre aluguel no Lucro Presumido
No Lucro Presumido, a Receita Federal define uma margem de lucro presumida para calcular IRPJ e CSLL.
Como funciona:
- IRPJ: 15% sobre o lucro presumido (+ adicional de 10% se ultrapassar o limite mensal)
- CSLL: 9% sobre o lucro presumido
- PIS: 0,65% sobre a receita
- Cofins: 3% sobre a receita
A base de cálculo não é o lucro real, mas uma margem definida pela legislação, o que pode ser vantajoso para empresas com custos baixos.
Imposto sobre aluguel no Lucro Real
No Lucro Real, os tributos incidem sobre o lucro líquido apurado na contabilidade.
Tributos principais:
- IRPJ: 15% (+ adicional de 10%, quando aplicável)
- CSLL: 9%
- PIS: 1,65%
- Cofins: 7,6%
Esse regime exige contabilidade mais robusta, um controle detalhado de receitas e despesas e apuração precisa do resultado.
O que muda com a Reforma Tributária para aluguel no CNPJ em 2026?
A partir de 1º de janeiro de 2026, é implementada a Reforma Tributária do Consumo, com o início da aplicação do IVA Dua ((Imposto sobre Valor Agregado)l, composto por dois novos tributos:
Em 2026, essa mudança acontece em caráter de teste, com alíquota reduzida e convivência com os tributos atuais, sem impacto relevante na carga tributária das empresas.
Impacto para o aluguel no CNPJ:
- a receita de locação passa a ser enquadrada no novo modelo de tributação;
- a incidência de IBS e CBS depende de critérios legais;
- no modelo final do IVA Dual, a carga total pode se aproximar de 28%, antes dos redutores previstos em lei.
Fatores de redução da base de cálculo no aluguel (redutores)
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê fatores de redução da base de cálculo do IBS e da CBS para operações com bens imóveis, o que impede a tributação sobre 100% do valor do aluguel.
O relatório “A nova Reforma Tributária vai mudar o seu aluguel”, da EQI Research, lista estas situações com fatores redutores:
- na venda, o fator redutor é de 50%;
- locações de longo prazo contam com redutor de 70%, o que pode resultar em carga efetiva de cerca de 8,4%, considerada a alíquota estimada do IVA;
- locações de curta duração (menos de 90 dias) são equiparadas à hotelaria, com redutor de 40%.
Quando a empresa passa a ser tributada pelo IBS e CBS no aluguel?
Segundo a Lei Complementar nº 214/2025, a incidência do IBS e da CBS ocorre quando há habitualidade e caráter empresarial.
Exemplos:
- receita anual de locação com volume alto, conforme critérios definidos em lei e regulamentação;
- estrutura de locação organizada como atividade econômica;
- enquadramento como operação recorrente, não eventual.
Empresas que não atendem a esses critérios continuam sujeitas apenas aos tributos tradicionais do regime tributário adotado.
Checklist: como organizar a tributação do aluguel no CNPJ
Antes de apurar o imposto sobre aluguel, vale conferir:
- Regime tributário correto (Simples, Presumido ou Real).
- Classificação correta da receita de aluguel.
- Controle mensal de faturamento.
- Atenção aos limites legais.
- Planejamento tributário com apoio contábil.
- Acompanhamento das regras do IBS e da CBS.
Como abrir uma conta PJ para receber rendimentos de aluguel?
Para abrir uma conta PJ, basta ter uma empresa com CNPJ ativo. Existem bancos tradicionais e fintechs, cada qual com suas particularidades, então é importante comparar as características de cada instituição financeira para se decidir pela melhor para o seu caso.
Para abrir uma conta PJ, alguns documentos são indispensáveis, em especial o CNPJ ativo da empresa e um documento oficial de identificação com foto da pessoa responsável legal ou sócia.
O processo é intuitivo e orientativo, então, basta seguir o passo a passo e realizar os procedimentos solicitados.
Todas as etapas levam poucos minutos. Depois é preciso aguardar a aprovação, realizada em, no máximo, três dias úteis.
Em bancos convencionais, a abertura pode ter que ser presencial na agência, o que toma mais tempo do cliente. Abra uma conta digital gratuita na Cora e tenha acesso a Pix ilimitado, emissão de boletos sem custo, cartão PJ Visa e ferramentas que facilitam a gestão financeira, tudo em poucos minutos e sem burocracia.
FAQ: perguntas frequentes e respostas sobre imposto sobre aluguel
