Na hora de investir em imóveis para locação, é comum surgir a dúvida: receber os aluguéis como pessoa física (PF) ou abrir uma empresa e receber aluguel PJ? A diferença não está apenas no nome: envolve tributação, burocracia, planejamento patrimonial e financeiro.
Por isso, neste conteúdo, vamos explicar em quais casos vale a pena abrir uma empresa para receber os pagamentos de aluguéis de imóveis e o que é preciso considerar na hora de tomar essa decisão. Confira tudo agora.
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Aluguel PJ ou PF: qual é a diferença na prática?
Investir em imóveis e receber renda passiva de aluguéis é uma prática muito comum aqui no Brasil.
Por muitos anos, quando investir em fundos de investimento imobiliários, por exemplo, não era uma opção, comprar e alugar casas e pontos comerciais era a forma mais simples e comum de investir no mercado imobiliário e construir patrimônio sólido.
Por isso, hoje em dia, muitas pessoas possuem diversos imóveis e sobrevivem com os ganhos que recebem mediante ao pagamento dos aluguéis.
O que muita gente não sabe é que além de receber estes aluguéis como pessoa física, também é possível abrir uma empresa para administrar todos os bens e receber tudo como PJ.
O benefício disso é, em alguns casos, economizar muito com o pagamento de impostos. Mas será que compensa para todos os casos?
Para ficar claro, a diferença entre aluguel PJ e aluguel PF é a seguinte:
Aluguel pessoa física (PF)
O proprietário recebe os aluguéis diretamente em seu CPF e precisa declarar os valores mensalmente no carnê-leão, pagando Imposto de Renda conforme a tabela progressiva.
Aluguel pessoa jurídica (PJ)
Os imóveis são administrados por uma empresa, e os rendimentos entram como receita da empresa. O proprietário pode ser sócio e retirar o lucro via distribuição, que em alguns casos pode ser isenta de Imposto de Renda.
Como funciona a tributação dos aluguéis?
A tributação é, sem dúvida, um dos maiores motivos que leva investidores a considerarem a abertura de uma empresa para gerir os imóveis e passar a receber aluguel PJ.
Pessoa física
Se você recebe aluguéis como PF, o imposto é calculado com base na tabela progressiva do Imposto de Renda:
- Isenção: até R$ 2.259,20 por mês
- Alíquotas: variam de 7,5% a 27,5% conforme o valor recebido
- Recolhimento: feito mensalmente via carnê-leão
- Dedutíveis: despesas como IPTU, condomínio e taxas podem ser abatidas da base de cálculo
Uma novidade recente surgiu com a Reforma Tributária. Quem tiver mais de três imóveis alugados ou receber mais de R$ 24 mil por mês, passa a pagar também os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços) sobre o valor bruto dos aluguéis.
Pessoa jurídica
Empresas que recebem aluguéis têm regras diferentes, dependendo do regime tributário:
Lucro Presumido:
- Alíquota média: entre 11,33% e 14% sobre a receita bruta
- Tributos incluídos: IRPJ, CSLL, PIS e Cofins
- Dedução de despesas: permitida em alguns casos
Lucro Real:
- Tributação sobre o lucro efetivo
- Mais complexo, mas pode ser vantajoso se houver muitas despesas operacionais
E com a nova lei, empresas também passam a recolher IBS e CBS, substituindo PIS e Cofins. Há um regime transitório com alíquota reduzida de 3,65% para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025.
Quando compensa abrir uma empresa e receber aluguel PJ?
Não é em qualquer situação que abrir uma empresa para receber aluguéis é vantajoso. Via de regra, só é válido nos casos em que a receita mensal de aluguéis for alta.
Confira outros pontos para considerar para avaliar se vale ou não a pena receber aluguel PJ:
- Receita mensal alta: quando o total de aluguéis supera R$ 5 mil mensais, já pode compensar.
- Diversos imóveis: quem possui vários imóveis pode se beneficiar da centralização na PJ.
- Planejamento sucessório e patrimonial: empresas facilitam a organização dos bens e transferência entre herdeiros.
- Contrato com empresas: aluguéis feitos para outras pessoas jurídicas podem exigir nota fiscal e isso é possível apenas para quem faz aluguel PJ.
Tipos de empresas para receber aluguéis
Para receber aluguéis como empresa, o ideal é abrir uma holding patrimonial ou uma empresa de gestão de imóveis.
- Holding patrimonial: focada na administração dos bens da família ou sócios.
- Empresas do setor imobiliário: podem ser utilizadas para compra, venda e locação de imóveis.
É importante evidenciar que o Simples Nacional não é permitido para empresas com receita de aluguel, então, o caminho mais comum para quem quer receber aluguel PJ costuma ser Lucro Presumido
Quais são as vantagens de ter uma empresa para gerir imóveis?
Além da tributação mais eficiente e consequente economia, há outros benefícios de administrar seus imóveis via empresa. São eles:
- Organização e controle: separação clara entre bens pessoais e da empresa;
- Proteção patrimonial: evita que os imóveis sejam afetados por dívidas pessoais;
- Sucessão planejada: facilidade em transferir cotas da empresa aos herdeiros;
- Profissionalização da gestão: facilita a contratação de administradores e a emissão de documentos fiscais.
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Pontos de atenção antes de abrir uma empresa para aluguel PJ
É preciso avaliar caso a caso para saber se compensa abrir uma empresa para receber aluguéis. Essa é uma escolha que exige planejamento e muita análise, pois pode não valer a pena em alguns casos.
Alguns pontos de atenção importantes são:
- Custos fixos: contador, taxa de manutenção, encargos administrativos;
- Burocracia: CNPJ, registros, obrigações fiscais;
- Mudança irreversível: uma vez transferido o imóvel à empresa, não se pode retornar ao CPF sem vender;
- Fiscalização mais rigorosa: empresas estão sujeitas a auditorias e exigências.
- Pagamento de ITBI ao transferir os imóveis para a empresa: este imposto gera um custo inicial alto para abrir a PJ.
O ideal é fazer um estudo comparativo de impostos e custos para tomar a decisão certa e contar com a ajuda de profissionais da área, como contadores ou consultorias tributárias.
Exemplo prático de aluguel PJ e aluguel PF
Imagine um investidor com receita de aluguel de R$ 12.000 por mês.
Como pessoa física, pagaria aproximadamente R$ 3.300 mensais em Imposto de Renda (com alíquota de 27,5%).
Já como PJ no Lucro Presumido, pagaria cerca de R$ 1.600 mensais em impostos, economizando mais de R$ 20 mil por ano.
Nesse caso, mesmo com os custos extras com contador e obrigações, o impacto financeiro pode ser muito positivo.
Como restituir mais no Imposto de Renda no aluguel de imóveis?
Restituir mais no Imposto de Renda com aluguel de imóveis depende de como você recebe os aluguéis e se consegue deduzir despesas legalmente permitidas.
Quem declara como PF tem o aluguel tributado via carnê-leão e entra como rendimento tributável. Para tentar aumentar a restituição, deve-se:
- Deduzir despesas permitidas:
- Taxas de administração de imobiliária
- IPTU e condomínio (se pagos pelo locador)
- Manutenção e reparos (se comprovadamente necessários)
- Livro-caixa para autônomos:
- Se o imóvel for usado para atividade profissional (consultório, escritório), o aluguel pode ser lançado como despesa no livro-caixa
- Isso reduz a base de cálculo do IR e pode gerar restituição maior
Já quem recebe aluguéis via empresa, como PJ, tem mais possibilidades de deduções:
- Dedução de despesas operacionais: manutenção, administração, seguros, etc.
- Regime de Lucro Real: permite abater todas as despesas e pode gerar saldo a restituir
- Planejamento tributário: com contador, é possível ajustar o regime e distribuição de lucros para reduzir Imposto de Renda
Para conseguir aumentar a restituição, é indicado:
- Atualizar o valor do imóvel: se você vendeu ou alugou por valor superior ao declarado, pode atualizar o valor patrimonial com base na Lei nº 14.973/2024 e reduzir ganho de capital tributável.
- Evitar omissões: declarar corretamente evita multas e aumenta a chance de cair em malha fina, o que pode atrasar ou impedir a restituição.
- Usar a declaração pré-preenchida: ela cruza dados automaticamente e reduz erros.
Agora você já sabe que abrir uma empresa para receber aluguel pode valer muito a pena em alguns casos, sendo uma opção inteligente para quem quer pagar menos impostos, organizar o patrimônio e planejar o futuro financeiro e sucessório.
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Até a próxima!
